Grunderwerbsteuer bei künftig zu bebauenden Grundstücken 

„Große Grunderwerbsteuer“ beim Vorliegen eines einheitlichen Vertragswerk

Rechtsrat einholen sollten Grundstückserwerber, die ein noch unbebautes Grundstück erwerben wollen, auf dem anschließend im Auftrag des Erwerbers ein Gebäude durch den Veräußerer oder durch einen mit dem Veräußerer zusammenwirkenden Bauunternehmer errichtet werden soll. Denn in solchen Fällen könnte die zuständige Finanzbehörde eine deutlich höhere Grunderwerbsteuer gegenüber dem Erwerber festsetzen, als zunächst angenommen.

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist grds. die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Bei einem Grundstückskauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Die grunderwerbsteuerlich relevanten Gegenleistungen umfassen alle Leistungen des Erwerbers, die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben.

Bemessungsgrundlage ist danach grundsätzlich lediglich der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis für den unbebauten Grund und Boden.

Die sogenannte große Grunderwerbsteuer

Ausnahmsweise umfasst die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nach den Grundsätzen zum einheitlichen Vertragswerk bei Erwerb von unbebauten Grundstücken nicht nur den Kaufpreis für den Grund und Boden, sondern auch die Herstellungskosten des zukünftigen Gebäudes, wenn der Erwerber aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen oder der tatsächlichen Umstände ein bebautes Grundstück erwirbt. Die Grundsätze zum einheitlichen Vertragswerk führen mithin zu einer Erhöhung der grunderwerbsteuer-rechtlichen Bemessungsgrundlage bei Erwerb eines zunächst unbebauten Grundstückes um die Herstellungskosten für das Gebäude. Die Steuerliche Mehrbelastung wird dabei in der Regel mehrere Tausend Euro betragen.

Diese Grundsätze zum einheitlichen Vertragswerk sind nicht ausdrücklich gesetzlich geregelt, sondern insbesondere durch den Bundesfinanzhof in fortlaufender Rechtsprechung entwickelt und von der OFD Niedersachsen zuletzt in der Verfügung vom 24. Januar 2014 zusammengefasst worden (OFD Niedersachsen, Verfügung vom 24.1.2014 – S 4521 – 276 – St 262).

Ein einheitliches Vertragswerk liegt danach vor, wenn eine zivilrechtliche Verknüpfung zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauvertrag vorliegt oder ein objektiv enger sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauvertrag vorliegt.

Rechtlicher Zusammenhang zwischen Grundstückskauf- und Bauerrichtungsvertrag

Ein rechtlicher Zusammenhang wird unter Berücksichtigung der Gesamtumstände und des Parteiwillens in der Regel angenommen, wenn die Vereinbarung der Übertragung des Grundstücks und die Vereinbarung über die Errichtung des Gebäudes durch den Verkäufer in einer Vertragsurkunde zusammengefasst wurden.

Ein rechtlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauerrichtungsvertrag kann  zudem auch dann angenommen werden, wenn ihre Gültigkeit ausdrücklich voneinander abhängig ist (sog. ausdrückliche Bestandsverknüpfung) oder wenn sie nach dem Willen der Parteien konkludent derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander „stehen und fallen“ sollen (sog. konkludente Bestandsverknüpfung).

Enger sachlicher Zusammenhang zwischen Grundstückskauf- und Bauerrichtungsvertrag

Ein objektiv enger sachlicher Zusammenhang liegt in Fällen vor, in denen der Erwerber mit Abschluss des Grundstückskaufvertrags in seiner Entscheidung über das „Ob“ und „Wie“ einer Bebauung gegenüber dem Veräußerer rechtlich oder faktisch nicht mehr frei war.

Drohende deutlich höhere Grunderwerbsteuer

Da die Grundsätze zum einheitlichen Vertragswerk vom Bundesfinanzhof entwickelt wurden und sich diese Rechtsprechung im ständigen Fluss befindet, ist es dringend ratsam sich beim Erwerb eines künftig zu bebauenden Grundstücks rechtlich durch einen Rechtsanwalt beraten zu lassen.  Denn sollten die Kosten für die Errichtung des Gebäudes aufgrund eines einheitlichen Vertragswerks in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einbezogen werden, kann die Grunderwerbsteuerbelastung mehrere Tausend Euro höher sein, als dies der Fall wäre, wenn nur der Kaufpreis für das unbebaute Grundstück im Rahmen der Grunderwerbsteuer berücksichtigt würde.

Durch rechtlich fundierte Gestaltung des Kauf- und Bauerrichtungsvertrages, sowie durch andere Gestaltungsoptionen lässt sich eine solche Steuerfalle jedoch unproblematisch vermeiden, sodass durch Konsultierung eines Rechtsanwaltes erhebliche Kosten eingespart werden können.

Einlegung von Rechtsbehelfen gegen zu hohe Grunderwerbsteuer

Sollte die Finanzverwaltung – mit der Begründung es liege ein einheitliches Vertragswerk vor – neben dem Kaufpreis für das Grundstück auch die Kosten für die Errichtung des Gebäudes in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einbezogen haben, kann es unter Umständen geboten sein, nach rechtlicher Prüfung durch einen Anwalt Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid einzulegen und diesen rechtlich zu begründen zu lassen. Denn die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zum einheitlichen Vertragswerk sind sehr komplex, so dass die Finanzverwaltung häufig zu Unrecht zu Lasten des Grundstückerwerbers von einem einheitlichen Vertragswerk ausgeht.

Unsere Tipps...

 

...für Ihren Besuch in der Anwaltskanzlei.

Erfahren Sie mehr

3 gute Gründe für 0800


  • persönliches Telefonat
  • unverbindlich und kostenfrei
  • vertraulicher Service

Erfahren Sie mehr

Ihr Ansprechpartner...

...für die Anwaltsrecherche

 

 0800 - 777 22 47